LAD IMMOBILIER

Le Cabinet LAD IMMOBILIER vous accompagne dans le cadre des prestations suivantes :

-Accompagnement au montage de tous vos projets immobiliers

-Acquisition ou Cession d’un actif immobilier

-La gestion préventive de tout différend et de toute problématique

-Médiation & Négociation sur tous les pans sectoriels

-Réalisation de tous les processus structurés de règlement amiable des litiges

-Accompagnement dans la résolution des problématiques existantes 

-Assistance du bailleur / Assistance du preneur

-Soutien à la transaction

-Soutien à la cession d’entreprise

-Soutien à la reprise d’entreprise

-Investissement immobilier

-Optimisation et transformation de foncier

-Projets de construction et de promotion

-Toute étude de projet de développement et d’optimisation immobilier

Notre outil : La Feuille de route

Après les entretiens individualisés et l’examen approfondi de la situation, ainsi que des différentes pièces du dossier et documents, le Cabinet LAD IMMOBILIER, trace une « Feuille de Route » représentant le corps de la mission qui sera réalisée. L’examen minutieux de la situation et des problématiques, permet de planifier une stratégie de résolution, de sortie de crise ou un plan de gestion contextuel. Il permet aussi de planifier la réalisation d’une transaction, d’une cession d’entreprise ou d’une reprise.


UNE COMMUNE PEUT-ELLE INTERDIRE LA PLUPART DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES EN ZONE U ?

A priori, les zones U d’un PLU (Plan Local d’Urbanisme) ont vocation à être constructibles. Les auteurs d’un PLU peuvent toutefois décider d’y interdire la plupart des constructions nouvelles à condition que cette interdiction réponde clairement au parti d’aménagement défini dans le PLU, notamment dans le PADD (Plan d’Aménagement et de Développement Durable).

Les zones U concernent les secteurs déjà urbanisés des communes et ceux où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

La vocation d’une zone U est donc a priori d’être constructible.

Les auteurs d’un PLU avaient pourtant prévu d’interdire la plupart des constructions nouvelles dans un secteur situé en zone U comprenant « villages, hameaux et groupements bâtis existants, situés en dehors de l’enveloppe urbaine du centre ».

La Cour administrative d’appel de Lyon avait annulé la délibération approuvant le PLU en considérant qu’un plan local d’urbanisme ne peut interdire la plupart des constructions nouvelles en zone U, cette inconstructibilité n’étant pas justifiée par un motif prévu par le Code de l’urbanisme.

Le Conseil d’Etat a annulé cet arrêt.

En effet, dans chaque zone du PLU, le règlement doit définir les règles relatives à la destination et à la nature des constructions autorisées.

Conformément à sa jurisprudence, le Conseil d’Etat rappelle que les auteurs d’un PLU doivent déterminer les partis d’urbanisme, traduits par le plan local d’urbanisme, dans le respect du Code de l’urbanisme.

Il leur appartient en conséquence de fixer le zonage et les possibilités de construire dans chaque zone, leur appréciation ne pouvant être censurée par le juge administratif qu’au cas où elle serait entachée d’une erreur manifeste d’appréciation ou fondée sur des faits matériellement inexacts.

Le parti d’urbanisme – ou parti aménagement de la commune selon les cas – se trouve essentiellement dans les orientations du PADD .

Le Conseil d’Etat souligne que le PADD définit notamment, comme le prévoit le Code de l’urbanisme : « les orientations générales des politiques d’aménagement, d’équipement, d’urbanisme, de paysage, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques » et « fixe des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain ».

Précisons par ailleurs qu’en application de l’article L151-1 du Code de l’urbanisme, le PLU doit respecter les principes d’environnement énoncés aux articles L101-1 à L101-3 du même Code, au nombre desquels figurent l’équilibre entre « le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux, la lutte contre l’étalement urbain » et « une utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des sites, des milieux et paysages naturels  » .

Les auteurs d’un PLU peuvent donc prévoir de limiter l’étalement urbain et de concentrer l’urbanisation sur certains secteurs déjà urbanisés de la commune en tant que parti d’aménagement et en tirer toutes les conséquences dans le règlement du PLU, y compris en zone U.

Au cas d’espèce, l’une des orientations du PADD était précisément de recentrer l’urbanisation sur le centre de la commune et d’éviter une urbanisation éclatée.

Le Conseil d’Etat en conclut que la Cour administrative d’appel aurait dû rechercher si les limitations de construire prévues dans les secteurs situés en zone U, en dehors du centre de la commune, pouvaient être légalement adoptées au regard du parti d’urbanisme défini par le PADD.

En définitive, les auteurs d’un PLU peuvent donc décider d’interdire la plupart des constructions en zone U dès lors que cette interdiction répond clairement à un parti d’aménagement défini dans le PLU, notamment dans le PADD.

 

LIMITES DE PROPRIÉTÉ : IL N’Y A PAS DE PETIT EMPIÈTEMENT.

Par un arrêt du 4 mars 2021, la Cour de cassation rappelle qu’il n’y a pas de petit empiètement. Quelle que soit son ampleur, un empiètement doit être sanctionné par la démolition de l’ouvrage qui empiète.

Il est des conflits de voisinage qui prennent toute une vie.

Une parcelle a été divisée en deux parcelles en exécution d’un acte notarié du 14 février 2008 ayant eu pour but de rectifier le tracé des limites de propriétés. Une des parcelles issues de cette division a été attribuée aux propriétaires du terrain voisin.

L’on devine donc qu’il y a eu un précédent différend entre ces voisins quant à la délimitation des propriétés et que c’est pour cela qu’une division parcellaire a été organisée.

La difficulté c’est que le propriétaire d’origine de la parcelle divisée a reproché à ses voisins, à qui la parcelle divisée a été attribuée pour rectifier les limites séparatives, d’avoir commis un empiètement sur sa propriété lors de l’édification d’un mur séparatif.

Ne parvenant pas à trouver un accord amiable, le premier propriétaire, victime de l’empiètement, a assigné ses voisins devant le tribunal judiciaire (à l’époque tribunal de grande instance) en sollicitant la démolition du mur litigieux qui empiète sur son fonds.

Puis le litige a été porté devant la Cour d’appel de Lyon, qui a rejeté la demande de condamnation à démolir.

La Cour d’appel de Lyon a en effet retenu

« l’absence d’empiètement des murs mais l’existence de débordements des fondations de béton qui, de faible ampleur et aisément « rectifiables d’un coup de pioche » ne peuvent justifier la démolition entière d’un mur ».

Cet arrêt de la Cour d’appel de Lyon retient donc en substance qu’un empiètement mineur n’entraîne pas nécessairement une condamnation à démolir. En d’autres termes, la condamnation à démolir un ouvrage qui empiète ne peut pas être prononcée s’il y a disproportion entre les conséquences de cette démolition et la gravité de l’empiètement.

Cet arrêt est à rebours de l’ensemble de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle en la matière, il n’y a pas de petit empiètement.

Il est vrai que la Cour de cassation a semé la confusion pour de nombreux lecteurs en retenant dans un arrêt du 19 décembre 2019 que

« un immeuble d’habitation construit par le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude conventionnelle de passage empiétant sur l’assiette de cette servitude, prive sa décision de base légale la Cour d’appel qui ordonne la démolition de l’immeuble sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette mesure n’est pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales » [2].

Il y aurait donc, suivant ce précédent arrêt, la nécessité de vérifier si la démolition n’est pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile.

Néanmoins, cet arrêt de 2019 était à interpréter avec prudence puisqu’il était relatif à des circonstances particulières : l’empiètement n’était pas causé chez le voisin, mais sur une servitude de passage appartenant à l’auteur de l’empiètement. Ce qui est nettement différent.

Par son arrêt du 4 mars 2021, la Cour de cassation met un terme à l’hésitation qui avait suivi ce précédent arrêt de 2019.

Elle réforme en effet l’arrêt de la Cour d’appel et en rappelant la rigueur de sa jurisprudence en la matière :

« en statuant ainsi, alors qu’ayant constaté un empiètement, fût-il minime, il lui incombait d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin, la Cour d’appel a violé le texte susvisé ».

La Cour de cassation rappelle donc qu’il n’y a pas de petit empiètement. Quelle que soit son ampleur, un empiètement doit être sanctionné par la démolition de l’ouvrage qui empiète.

L’affaire est renvoyée devant la Cour d’appel de Lyon. Ce n’est donc pas fini.

VENTE IMMOBILIÈRE ET RESPONSABILITÉ DÉCENNALE DU VENDEUR PARTICULIER.

Arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 1er avril 2021 N°19-17.599.

Préambule.
La garantie décennale consiste en une présomption de responsabilité du constructeur au titre des désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou un de ses éléments d’équipement indissociables, pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux.
Il s’agit d’un régime de responsabilité spécial prévu aux articles 1792, 1792-2 et 2270 du Code civil.
L’article 1792 du Code civil dispose ainsi que :
« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère
 ».
L’article 1792-1 2° du même Code précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage,
« Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».
En l’espèce.
Il s’infère de l’exposé des faits et de la procédure qu’un couple de particuliers a acquis différents lots dans un immeuble en copropriété.
Après avoir procédé à d’importants travaux de rénovation, le couple a revendu les lots à plusieurs personnes.
Quelques années plus tard, les acquéreurs et le syndicat de copropriétaires constatent des désordres (infiltrations, risque d’incendie par les cheminées, terrasses non étanches, etc.) et assignent les vendeurs aux fins d’expertise, après avoir fait procéder à des réparations.
L’expertise réalisée fait état que les désordres sont de nature décennale et les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires ont alors assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices.
Par arrêt du 19 mars 2019 la Cour d’appel de Chambéry a condamné le couple à indemniser les acquéreurs et le syndicat de copropriété, au motif que :
« selon les constatations d’un technicien mandaté par les acquéreurs, la terrasse avait été créée sans tenir compte des normes applicables en matière d’étanchéité, notamment en climat de montagne, que des bâches servaient de protection provisoire, qu’une panne avait été coupée franchement, sans reprise des charges, que les parois, triangles et fonds fermant la terrasse étaient en bois, que les relevés étaient pratiquement inexistants, qu’aucun seuil n’isolait la porte-fenêtre, que l’étanchéité, son support, la nature de l’isolation et son épaisseur n’étaient pas conformes aux normes en vigueur, expliquant les infiltrations d’eau constatées à l’intérieur de l’appartement ».
La Cour a jugé que ces désordres sont de la gravité décennale au sens de l’article 1792 du Code civil.
Un pourvoi a été formé à l’encontre de cet arrêt.
Les demandeurs au pourvoi ont présenté une succession de griefs.
Ils ont notamment fait valoir que les contrats conclus avec les différents acquéreurs sont des contrats de vente, et aucunement des contrats de louage d’ouvrage.
A ce titre, ils ont estimé que seule leur responsabilité au titre de leurs obligations de vendeurs serait susceptible d’être recherchée, à l’exclusion de toute responsabilité décennale fondée sur l’article 1792 du Code civil.
C’est le moyen qui nous intéresse.
La problématique et la portée de l’arrêt.
Cet arrêt est l’illustration classique de la responsabilité, souvent méconnue, qui pèse sur le vendeur vis-à-vis de l’acquéreur, au titre des travaux qu’il a fait effectuer, et desquels il résulte des désordres de nature décennale.
Les faits de l’espèce posent la question de savoir si le vendeur particulier ayant réalisé ou fait réaliser des travaux avant revente peut être tenu responsable des désordres résultant de tels travaux, et le cas échéant sur quel fondement.
La réponse se trouve à l’article 1792-1, 2° précité.
En application de ce texte, la Cour de cassation a approuvé la Cour d’appel, dans son arrêt du 1er avril 2021, d’avoir jugé que les particuliers qui ont réalisé des travaux de grande ampleur sont réputés constructeurs et sont, en telle qualité, tenus à indemnisation sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.
Elle relève ainsi que :
- d’une part, les vendeurs peuvent être tenus, en leur qualité de maître d’ouvrage ayant fait réaliser des travaux, de répondre, sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs, des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ;
- d’autre part, indépendamment de la mise en œuvre de ce régime spécifique de responsabilité, la responsabilité contractuelle de droit commun des vendeurs peut être recherchée au titre des vices qui ne relèvent pas de la présomption de responsabilité de l’article 1792 du Code civil.
De la lecture de cet arrêt, il convient de tirer la conclusion qui suit :
La garantie du constructeur d’ouvrage est étendue au particulier qui réalise ou fait réaliser des travaux sur un bien immobilier ayant donné lieu à une vente.
La nature du contrat liant le vendeur à l’acquéreur est indifférente.
La responsabilité du maitre d’ouvrage vendeur peut alors être recherchée dans les 10 ans qui suivent l’achèvement des travaux.
Pendant ce délai, la responsabilité du maitre d’ouvrage vendeur peut donc être recherchée au titre des désordres présentant les critères de gravité prévus à l’article 1792 du Code civil, indépendamment de la responsabilité de droit commun qui peut être retenue pour les vices qui ne relèvent pas de la garantie décennale.
Le régime de responsabilité prévu aux articles 1792 et 1792-1, 2° est un fondement spécifique et d’ordre public.
Autrement dit, dès lors que les critères de mise en œuvre de la responsabilité décennale sont réunis, celle-ci aura prioritairement, et exclusivement, vocation à s’appliquer.
Et parce qu’il s’agit d’un régime de responsabilité d’ordre public, il n’est possible ni d’y déroger, ni de l’accommoder. Toutes clauses visant à supprimer, limiter ou suspendre cette garantie légale sont réputées non écrites.
Le vendeur maitre d’ouvrage sera particulièrement exposé s’il a réalisé lui-même les travaux, ou si l’entreprise mandatée a fait l’objet d’une procédure collective ou d’une dissolution, et qu’aucune police de responsabilité décennale n’a été souscrite par cette dernière.
Pour se prémunir de cette responsabilité qui pèsera sur lui pendant un délai d’épreuve de 10 ans depuis l’achèvement des travaux, le maitre d’ouvrage vendeur aura donc intérêt à veiller à souscrire à une garantie dommages-ouvrage, et à vérifier auprès des entreprises mandatées (le cas échéant), qu’elles sont bien assurées au titre du risque décennal.
De son côté, l’acquéreur qui achèterait un bien immobilier en connaissance de cause de la réalisation de travaux d’ampleur aura également intérêt à s’assurer de l’effectivité de la souscription de ces garanties assurantielles qui lui permettront de se prémunir de tout risque d’insolvabilité du vendeur et/ou des entreprises.

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